LES PARTICULARITÉS EN DEHORS DE LA ZONE A BATIR - UN APERCU
Le cadre légal est particulièrement varié en dehors de la zone à bâtir. La loi fédérale sur le droit foncier rural (LDFR) régit les transactions immobilières. Cependant, tous les immeubles ne sont pas soumis à cette loi et sont donc librement négociables. Il est également possible d'exclure certains bâtiments de la LDFR s'ils ne sont définitivement plus utilisés à des fins agricoles. Il existe également d'autres restrictions de droit public, par exemple lorsque les immeubles font partie intégrante d'une entreprise agricole. Quiconque souhaite acheter un terrain soumis à la LDFR a besoin d'une autorisation d'acquisition. Ce sont les autorités cantonales compétentes en matière de droit foncier qui sont en charge de l'application de la LDFR.
Il convient également de prêter attention aux règles de construction. Ainsi, l'aménagement du territoire sépare par principe les zones constructibles des zones non constructibles. La plateforme Terra traite exclusivement des objets hors de la zone à bâtir. Les nouvelles constructions ne sont principalement possibles que pour les bâtiments agricoles ou lorsque l’implantation est imposée par leur destination. En revanche, les nouvelles constructions de remplacement de maisons d'habitation existantes, régies par l'ancien droit, sont possibles, qu'elles aient ou non été utilisées pour l'agriculture.
L'équipe de la plateforme Terra s'est spécialisée dans les questions courantes en dehors de la zone à bâtir.
Champ d'application de la LDFR
Avec l'introduction du droit foncier, les immeubles concernés situés hors de la zone à bâtir ont été soumis de par la loi à la LDFR. Pour simplifier, on peut dire que la LDFR s'applique aux surfaces de plus de 25 ares ainsi qu'aux petits immeubles et forêts qui font partie d'une entreprise agricole.
Entreprise agricole
Les immeubles appartenant à une même personne sont considérés dans leur ensemble comme une entreprise agricole si leur exploitation nécessite au moins une unité de main-d'œuvre standard (UMOS) (art. 7 LDFR). Les cantons peuvent réduire cette limite à 0,6 UMOS, c’est ce que font plusieurs cantons.
Désassujettisment de la LDFR
Souvent, un bien immobilier se compose de plusieurs éléments. Il comprend par exemple des bâtiments, des terrains et des forêts. Si l'exploitation agricole d'autrefois a cessé depuis longtemps, que les terres ont été affermées et que les bâtiments ont été utilisés à des fins d'habitation privée ou de vacances, les bâtiments peuvent en principe être morcelés et sortis de la LDFR.
Exigences en matière d'acquisition
Quiconque souhaite acquérir un immeuble soumis à la LDFR doit obtenir une autorisation de l'autorité cantonale compétente en matière d’autorisation (art. 61 et 63 LDFR). Le principe de l'exploitation à titre personnel s'applique. L'acheteur / l’acheteuse doit donc exploiter lui-même le bien-fonds à l'avenir, il / elle doit pour cela être formé(e) et/ou pouvoir faire état d'une expérience requise. Plus le terrain est grand, plus les exigences en matière de formation et d'expérience sont élevées. Il est donc également possible d'acquérir un terrain pour l'exploiter à titre de loisir. En outre, le prix d'achat ne doit pas être surfait et le terrain ne doit pas être trop éloigné si l'acquéreur possède déjà une exploitation agricole. Le législateur a édicté des exceptions au principe de l'exploitation à titre personnel, qui peuvent être consultées à l'article 64 LDFR. L'achat d'un bien foncier affermé est donc possible.
